Detailplaneeringute järelevalve valla kohustusena avalike huvide kaitsmiseks – Hansu tee näide

Viimsi Vallavolikogule on laekunud pöördumine, milles Hansu tee 9 kinnisasja omanik väidab, et vald rakendab tema suhtes halduskiusu. Peame vajalikuks selgitada konkreetse juhtumi tausta ning faktilisi asjaolusid. Selgitame, miks on valla kohustus nõuda detailplaneeringutes ja lepingutes kokkulepitu täitmist ning vallavolikogu ja valitsuse õigusaktides kehtestatust kinnipidamist.   

Detailplaneeringud on ühiskondlikud kokkulepped, mis tasakaalustavad erahuvi ja avalikku huvi. Detailplaneeringuga määratakse, mida saab kinnistuomanik (õiguse elamuid ehitada) ja mida saab kogukond vastutasuks (avalikud teed, rohealad, taristu, avalik ruum). 

Vana-Jäätma I detailplaneering: õigused ja kohustused 

12. aprillil 2011 kehtestati Viimsi Vallavolikogu otsusega "Vana-Jäätma I" detailplaneering, mis hõlmas Hansu tee piirkonda. Planeeringuga moodustati: 

• 8 elamumaa sihtotstarbega kinnistut (praegused Hansu tee 2, 4, 5, 6, 7, 9, 11 ja 13) 
• 1 tootmismaa sihtotstarbega kinnistu alajaamale 
• 1 transpordimaa kinnistu (Hansu tee) 
• 4 maatulundusmaa kinnistut (sh Rohehansu) 

Kinnistu omanik sai õiguse moodustada elamukrundid ja rajada elamud väärtuslikule alale. Tasakaalustamaks erahuvi, määrati detailplaneeringuga järgmised avalikke huve teenivad kohustused: 

1. ehitama välja Hansu tee ja teetaristu ja andma selle tasuta vallale üle (see oli vajalik loomaks mh kergtee ühendus Randvere suunal); 
2. tagama rohevõrgustikus asuva roheala avaliku kasutuse, seades servituudi valla kasuks. 

Lisaks eelnevale pidi arendaja osalema Jäätma tee rekonstrueerimises. Kõnealused kokkulepped fikseeriti kinnistu omaniku ja valla vahel sõlmitud notariaalses lepingus, mis sõlmiti 18. märtsil 2011. a.  

Lepingukohaselt jäi arendaja kohustuseks planeeringualal: 

1. rajada omal kulul Hansu teele projektikohane avalikult kasutatav sõidutee koos kõnnitee, valgustuse ja haljastusega; 
2. andma teemaa (Hansu tee L1) tasuta üle Viimsi vallale; 
3. seadma Rohehansu kinnistule (10 655 m²) isikliku kasutusõigus Viimsi valla kasuks, et tagada rohevõrgustiku koridori avalik kasutus. 

Tee ehitamise kohustus tuli lepingukohaselt täita hiljemalt ajaks, kui 60% detailplaneeringu järgsest elamute ehitusmahust on valmis ehitatud ja saanud kasutusloa. Rohehansu kinnistule tuli valla kasuks servituut seada maakorraldusega samaaegselt. Rohehansu kinnistu on osa valla rohevõrgustikust ja servituudi seadmise eesmärk on kaitsta rohevõrgustikku ja tagada selle toimimine. Tänaseni ei ole kinnistu omanik olnud valmis oma lepingujärgset kohustust täitma servituudi osas. See on vastuolus detailplaneeringu ja lepinguga, mis eeldasid avaliku ruumi loomist kogukonnale. 

Järelevalvetoimingud Hansu tee piirkonnas 

Hansu tee 60% hoonestuse valmimine on kriitilise tähtsusega, et oleks tagatud  planeeringuga ette nähtud avaliku ruumi tekkimine (teemaa üleandmine vallale). Täna on faktiliselt kasutusel üle 60% elamutest, samas Hansu tee on jätkuvalt lõpuni välja ehitamata ning seda ei ole vallale üle antud.  

Hetkeseisuga on kasutusload väljastatud Hansu tee 5, 6 ja 13 kinnistutele (3 elamut). Hansu tee 7 ja 4 ehitised on pooleli (2 elamut). Hansu tee 2 ja 9 on valmis ja kasutusel, kuid ilma kasutusloata. Üks elamu on planeeringualale ehitamata. 
 
Vald on saatnud planeeringuala maaomanikele mitmeid märgukirju: 

• Hansu tee 6 omanik reageeris ja taotles kasutusloa; 
• Hansu tee 9 omanik ei reageerinud 2021. aasta märgukirjale, väites, et ehitis pole valmis; 
• 2024. aastal kordas vald pöördumist (olles andnud 3 aastat aega asjad korda teha), kuid koostööd uuele kirjale ei järgnenud; 
• seejärel algatati haldusmenetlus, mis päädis ettekirjutuse ja sunniraha hoiatusega. 

Siinkohal ongi oluline mõista, et sisuliselt on täitunud notariaalses lepingus toodud eeldused ehk 60% elamutest planeeringualal on välja ehitatud ja kasutuses, kuid formaalselt püütakse kasutuslubade taotlemata jätmisega vältida avaliku kohustuse täitmist.  

Valla seadusest tulenevad kohustused 

Vallavalitsuse kohustus on teostada järelevalvet planeeringute elluviimise üle ja tagada avalikes huvides sõlmitud lepingute täitmine. Selle kohustuse täitmiseks on vallal õigus nõuda planeeringust, lepingutest, ehitusprojektidest jms tulenevate nõuete täitmist, sh kasutuslubade olemasolu. Ehitusseadustiku kohaselt on kasutusloa taotlemine ehitise omaniku kohustus, mitte vabatahtlik valik. Kasutusluba kinnitab, et hoone vastab nõuetele ja on ohutu kasutada. 

Etteheited järelevalve erapoolikusest 

Hansu tee 9 maaomanik on oma  pöördumises väitnud, et vald kontrollib ainult tema ehitist, kuid mitte vallavalitsusega või volikoguga seotud isikute omi. Valla tegevus Hansu tee planeeringu piirkonnas ei ole suunatud kellegi vastu, vaid on seadusest tulenev kohustus kaitsta kogukonna huve ja tagada detailplaneeringuga määratud avaliku ruumi loomine ja eeldused ühendusteks. 

Järelevalvemenetlus, nagu ehitusnõuetele vastavuse kontroll ja kasutuslubade väljaandmine, ei ole seotud kinnistu omaniku isikuga. Menetluse käigus hinnatakse ainult objektiivseid kriteeriume, nagu ehitusprojekti vastavus kehtestatud planeeringutele ja ohutusnõuetele, tagamaks, et kõik tegevused vastavad seadusandlikele nõudmistele, sõltumata omaniku taustast või isikust. 

Planeeringute täitmise kontroll ei ole kiusamine

Detailplaneeringud on siduvad ühiskondlikud kokkulepped, mis loovad tasakaalu erahuvide ja avalike huvide vahel. Viimsi vald kaitseb avalikke huve ja tagab ühiskondlike kokkulepete täitmise ning seeläbi planeeringus kokkulepitu elluviimise. Planeeringu elluviimise kontrolli raames tagataksegi, et teetaristu ja rohealad saaksid vastavalt kokkulepetele avalikuks kasutuseks ning tekiks planeeringuga kehtestatud lahendus.  
 
Seeläbi kindlustab vald, et valla areng toimub vastutustundlikult, järgides seadusi ja kaitstes kõigi vallaelanike õigustatud huve. 

Karin Mägi
järelevalveosakonna juhataja