Ehitamine

Ehitamine on mitmetahuline protsess, mis nõuab hoolikat planeerimist. Õigete andmete registreerimine riiklikus ehitisregistris (www.ehr.ee) ja vajalike lubade hankimine tagab, et ehitustegevus on seaduslik, ohutu ja vastab kõigile nõuetele, aidates kaasa vastutustundlikule ehituskultuurile. 

Kaaludes kinnistu omanikuna uue ehitise püstitamist, olemasoleva laiendamist, ümberehitamist või hoone lammutamist, on hea järgida juhised. Käesoleval lehekülje alumises osas toome välja peamised ehitusprotsessi etapid, mis aitavad kaasa ehitustegevuse planeerimisele. Kuigi kinnistu omanik võib ehitamise protsessi kaasata erinevaid erialaspetsialiste ja/või töövõtjaid, tuleb meeles pidada, et kogu vastutus lasub algusest lõpuni kinnistu omanikul. Kindlasti tasub ehitusseadustikust üle vaadata omaniku kohustuste täpne kirjeldus. 

Mis on ehitis?

  • elamiseks ja töötamiseks mõeldud hooned (nt eluhoone, aiamaja, abihoone, büroohoone, koolimaja, kaubanduskeskus jne)
  • spetsiifiliste funktsioonide täitmiseks vajalikud rajatised (nt päikesepaneelid, gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitorustik, elektri- ja sidekaabel, soojustrass jne).

 

Alusta ehitustegevuse planeerimisest

Ehitusõigust reguleerib peamiselt ehitusseadustik, planeerimisseadus ja Viimsi valla üldplaneering koos erinevate teemaplaneeringutega (näiteks elamuehituse teemaplaneering). Kõige aluseks ongi üldplaneering, mis liigitab Viimsi erinevate juhtotstarvetega väiksemateks osadeks, näiteks elamumaa, ärimaa, tootmismaa jne. Elamumaa jaguneb omakorda korruselamute maaks, väikeelamute maaks ning suvilate ja aiamajade maaks. Üldine reegel on see, et oma kinnistule tohib ehitada hoone, mille kasutuotstarve vastab üldplaneeringuga määratud maa-ala juhtotstarbele. Näiteks ei ole võimalik haljasmaale ehitada eramaja ega väikeelamute maale püstitada kortermaja, sest see ei vastaks üldplaneeringule.

Ehitustegevust planeerides on abiks ehitusseadustiku lisa 1, mis aitab mõista, kas ehitamiseks on vaja taotleda ehitusluba või ehitusteatist ning kas on vaja esitada kohalikule omavalitsusele ehitusprojekt. Oluline on meeles pidada, et ehitusloakohustusliku hoone püstitamise ehitusprojekti koostamiseks on vaja tugineda ehitusõigust lubavale alusdokumendile – detailplaneeringule või projekteerimistingimustele.

► Kontrolli dokumente

Olemasoleva ehitise puhul on oluline kontrollida kas ehitisregistris on asja- ja ajakohased andmed:

  • ehitise ehitamise õiguslik alus (nt detaiplaneering, projekteerimistingimused)
  • ehitisealune pind
  • kasutamise otstarve (nt eluhoone või abihoone)
  • ehitamise aeg
  • vajaduse korral ehitise varasema ümberehitamise, laiendamise või lammutamisega seonduv teave ning muud olulised asjaolud.

Oluline on ka jälgida millised hooned/rajatised kinnistul asuvad ning kas need ka tegelikkuses eksisteerivad. Andmed tuleb ehitisregistris korrastada esitades andmete esitamise teatise, sest sellest sõltub milline ehitustegevus on võimalik ja kas see on kooskõlas kehtivate planeeringutega.

Kindlasti tuleb heita pilk ehitise asukohaga seonduvatetele kitsendustele (vaata Maa-ameti kitsenduste kaardirakendust ja kontrolli enda kinnistut) ja üldplaneeringule, selleks küsi nõu vallavalitsuse ehitusprojektide vanemspetsialistilt. Kui üldplaneering määrab maa-ala üldise funktsiooni, siis täpne ehitusõigus antakse detailplaneeringu või projekteerimistingimustega. Tingimused sõltuvad asukohast, ümbritsevast keskkonnast, konkreetse kinnistu iseloomust ja sellest, kas kinnistu on juba hoonestatud või mitte.
 

► Detailplaneering või projekteerimistingimused?

Enne ehitusloakohustusliku ehitustegevuse planeerimist on oluline kontrollida, kas kinnistul on kehtiv detailplaneering või väljastatud projekteerimistingimused. Need dokumendid määravad, millist tüüpi ehitised on kinnistul lubatud ja milliseid tingimusi tuleb täita. 

Kehtiva ehitusõiguse nägemiseks puudub kahjuks üks kindel andmebaas, kuid on erinevaid allikaid, kust infot saada. Kui on soov teada saada, kas kinnistul kehtib detailplaneering, siis võiks alustada keskkonnast Evald aadressil www.evald.ee/viimsivald, kust aadressi otsingu alusel saab näha, kas kinnistul kehtib detailplaneering või mitte. Paljudel juhtudel on keskkonnas Evald ka detailplaneeringu seletuskiri ja põhijoonis allalaetav. Alates aastast 2018 kehtestatud detailplaneeringud on leitavad ja allalaetavad ka valla kodulehelt viimsi.ee. Juhul kui detailplaneering ei ole veebist allalaetav või tekib kahtlus, kas leitud info on õige, siis tuleks pöörduda Viimsi vallavalitsuse planeeringute osakonna poole. Kui on huvi teada, milline on kinnistu juhtotstarve üldplaneeringu järgi, siis seda on võimalik vaadata veebiaadressilt vaal.viimsi.ee/map või Viimsi valla kodulehelt kehtiva üldplaneeringu põhijooniselt.

Kui on olemas kehtiv detailplaneering, siis tuleb lähtuda detailplaneeringust. Projekteerimistingimuste taotlemine võib aga olla vajalik ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehituse planeerimise puhul ka olukorras, kus detailplaneering on olemas.  Vaata lähemalt  https://viimsi.ee/teenused/ehitamine/projekteerimistingimused

Kui detailplaneering puudub, peab ehitis vastama üldplaneeringule ja projekteerimistingimuste olemasolu kohustuse korral tuleb taotleda projekteerimistingimusi. 

Samuti on projekteerimistingimused nõutavad mitut kinnisasja läbiva uue elektripaigaldise rajamiseks (ka alla 35kV puhul) või olemasoleva elektripaigaldise nimipinge suurendamiseks 110 kilovoldini ja üle selle. 
 

►Aeg ehitusprojekti koostamiseks 

Kohaliku omavalitsuse kehtestatud detailplaneeringu või antud projekteerimistingimuste alusel saab huvitatud isik, kelleks  reeglina on omanik, hakata koostama ehitusprojekti. Need alusdokumendid annavad konkreetse ehitise ehitusprojekti koostamiseks tingimused (nt kõrgus, ehitisealune pind, arhitektuursed nõuded jms). 

Vaata lähemalt kes võib projekti koostada ja millised on vormistamise nõuded  https://viimsi.ee/teenused/ehitamine/ehitusprojekti-koostamine
 

► Riigilõiv

Erinevate ehitiste ja ehitustegevusega seotud taotluste läbivaatamise eest tuleb tasuda Viimsi vallavalitsuste kontole riigilõiv. Riigilõivu suurused on ära toodud allpool.
 

► Ehitustegevuse algus

Kui ehitusluba on väljastatud, võib ehitustegevusega alustada, aga selleks tuleb vähemalt 3 päeva enne ehitamise alustamist esitada ehitamise alustamise teatis ehitisregistri kaudu. Teatisel tuleb märkida ehitaja ja omanikujärelevalve tegija andmed. 
 

► Ehitustegevuse lõpp

Ehitustööde lõpetamisel tuleb ehitis projekti järgi maha märkida vähemalt 5. taseme kutsetunnistust omava geodeedi poolt. Mahamärkimise joonise ja akti palume esitada 10 päeva jooksul peale ehitustöö lõpetamist Viimsi vallavalitsuse järelevalve osakonna e-postiaadressile jarelevalveosakond@viimsivv.ee. 

Pärast ehitustööde lõppemist tuleb taotleda ehitisele ehitisregistri kaudu kasutusluba või kasutusteatis.

Millised on kinnistu omaniku kohustused?

Kinnistu omanik võib ehitamise protsessi kaasata erinevaid erialaspetsialiste ja/või töövõtjaid aga meeles tuleb pidada seda, et kogu vastutus lasub algusest lõpuni kinnistu omanikul. Toome välja mõned olulisemad kohustused.

Omanik peab tagama:

  • ehitamisest mõjutatud isikute huvide kaitsemise.
  • ehitise vastavuse planeeringule (üldplaneering, detailplaneering) või projekteerimistingimustele.
  • ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teadete esitamise. Ehitusteatis või ehitusluba ei anna õigust maaüksuse või ehitise omaniku loata ehitada.
  • ehitamisega seotud tööde teostajad oleksid piisavate teadmiste ja oskustega (kvalifikatsiooniga) isikud. Loomulikult tohib ka ise enda tarbeks ehitada. Sellisel juhul peab järgima asjatundlikkuse põhimõtet ja tagama töö nõuetele vastavuse, sealhulgas asjakohasel juhul ehitamist dokumenteerima.
  • ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse aga meeles tuleb pidada, et ehitusloakohustusliku ehitise üle võib omanikujärelevalvet teha kvalifikatsiooninõuetele vastav isik.
  • seaduses sätestatud juhul omanikujärelevalve.

Mida tähendab ehitise püstitamine ja rajamine?

Ehitise püstitamise või rajamise tulemusel kerkib reeglina uus hoone või rajatis ning peaaegu alati tuleb enne ehitamise alustamist esitada vallavalitsusele ehitusluba või ehitusteatis.

► Hoone püstitamine tähendab uue (abi)hoone nt eluhoone, aiamaja, abihoone, büroohoone, koolimaja, kaubanduskeskus jms ehitamist. 

Vaata lähemalt näiteid:

► Rajatise rajamise all on peamiselt mõeldud nt päikesepaneelide, gaasi-, vee- ja kanalisatsioonitorustiku, elektri- ja sidekaabli, soojustrassi jms kavandamist/paigaldamist. 

Vaata lähemalt näiteid:

Ehitise ümberehitamine ehk renoveerimine, asendamine, vahetamine

Ehitise ümberehitamine tähendab, et ehitustööde käigus muutuvad olemasoleva ehitise omadused märkimisväärselt eesmärgiga tõsta väärtust, parandada energiatõhusust, optimeerida ruumilahendust või hoopis kaasajastada välimust.  Hoone puhul võib ümberehitamine hõlmata näiteks seinte eemaldamist või ümberpaigutamist, lisaruumide või korruste lisamist, akende või uste asendamist, fassaadi uuendamist või hoone osade funktsiooni muutmist (näiteks garaaži muutmine eluruumiks). 

►  Hoone ümberehituse näited:

Hoone tehnosüsteemide ümberehituse puhul on tegemist  tehnosüsteemide muutmisega, milleks ehitusseadustiku Lisa 1 järgi on vajalik esitada kohalikule omavalitusele ehitusteatis ja ehitusprojekt. Mitteelamute puhul on tehnosüsteemide lisamiseks või muutmiseks vajalik taotleda ehitusluba.

►  Rajatise ümberehituse näiteid:

  • päikesepaneelide paigaldamist olemasoleva hoone katusele käsitletakse kui hoone ümberehitamist, täpsemalt muudetakse või asendatakse elektrisüsteemi.
  • piirdeaia ümberehitamine
  • soojuspumba ja ventilatsiooni süsteemi paigaldamisel on tegemist ehitise tehnosüsteemide muutmisega ehk elamu ümberehitamisega.
  • üldiselt elamu tehnosüsteemidest

Tehnosüsteemide muutmine on näiteks

  • tehnosüsteemi korterisse toomist/rajamist
  • kanalisatsioonipüstaku asukoha muutmist
  • tehnosüsteemidega ühiskasutuses olevast keldrist, trepikojast vms läbiminekut
  • ahju, katla või  kamina ehitamist/lammutamist
  • õhksoojuspumba paigaldamise projekti puhul on kindlasti vaja esitada joonis (plaan, vaade), kuhu soojuspumba välisagregaat paigaldatakse
  • maasoojuspumba paigaldamist (horisontaalne maakollektor)  paigaldamise projekti on vajalik lisada asendiplaan, kus on näidatud kollektori ala. Maaküttekontuuri paigaldamisel lähemale kui 2m naaberkinnistu piirist on vajalik naaberkinnistu omaniku nõusolek.
  • päikesepaneelide ja -kollektorite paigaldamist hoonele
  • keskküttesüsteemi muutmist kahetorusüsteemseks
  • tehnosüsteemi täielikku likvideerimist jms.

Kui ehitusseadustiku mõistes ei ole teavitus- ja loakohustuslike ehitustööde tegemine vajalik (nt ei muutu tehnosüsteemide korterisse sissetulekute asukohad, ei muudeta kandvaid seinu, olemasolevat torustikku pikendatakse vaid korterisiseselt või asendatakse olemasolevad küttekolded samaväärsete küttekolletega, nt ahi samaväärse kaminaga jms), pole ka lubade taotlemine kohalikult omavalitsuselt vajalik.

Millised erinevused on hoone laiendamisel alla või üle 33%?

Laiendamise käigus muudetakse olemasolevat ehitist sellele juurde ehk külge-, peale- või alla ehitamisega. Hoone laiendamise puhul tuleb kontrollida ehitisregistrist hoone olemasolevat mahtu (m3).

  • Kui (elu)hoonet laiendatakse vähem kui 33% hoone ehitisregistrijärgsest mahust, siis tuleb vallavalitsusele läbi ehitisregistri esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt  ning ehituse lõppedes vastavalt ehitusalusele pinnale vajadusel kasutusteatis.
     
  • Kui üle 60 m2 ehitisealuse pindalaga hoonet laiendatakse rohkem kui 33% võrra ehitisregistrijärgsest mahust, tuleb ehitusseadustiku järgi taotleda  ehitusluba, tasuda riigilõiv ning esitada nõuetele vastav  ehitusprojekt ning ehituse lõppedes vastavalt ehitusalusele pinnale kasutusluba.

Kõigi mitteelamute (nt kaubandushooned, teenindushooned jms) igasuguseks laiendamiseks tuleb taotleda ehitusluba ning koostada nõuetele vastav ehitusprojekt.

Kindlasti ei tohiks ära unusta ka seda, et ehitise laiendamine peab olema kooskõlas detailplaneeringuga, selle puudumisel üldplaneeringuga, projekteerimistingimuste olemasolul projekteerimistingimustega.

Mida silmas pidada ehitise lammutamisel?

Ehitise lammutamine on ehitamine, mille käigus ehitis eemaldatakse osaliselt või likvideeritakse täielikult.

  • Kui lammutamise tegelik eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asukohale sellega olemuslikult sarnane ehitis, võib seda käsitleda ehitise ümberehitamisena ehk taastamisena.
     
  • Kui lammutamise eesmärk on ehitada lammutatud ehitise asukohale olemuslikult uus ehitis, on tegemist ühe ehitise lammutamise ja teise ehitise ehitamisega, see tähendab püstitamise või rajamisega. Ehitis on olemuslikult sarnane, kui selle kasutusotstarve, arhitektuuriline lahendus ja maht ei muutu.

Sõltuvalt hoone suurusest ja kas tegemist on elamu või mitteelamuga (nt kaubandushooned, teenindushooned jms) tuleb lammutamiseks taotleda ehitusluba või ehitisteatis ning koostada nõuetele vastav ehitusprojekt. Täpsema informatsiooni annab ehitusseadustiku lisa 1.

Milline on ehitusjärelevalve protsess?

Viimsi valla territooriumil viib riiklikku ehitusjärelevalvet ja väärteomenetlust läbi oma pädevuse piires Viimsi vallavalitsuse järelevalveosakond.

Järelevalveosakonna ülesanneteks on

  • Ehitise, sealhulgas kaldaga püsivalt ühendatud või kaldaga funktsionaalselt seotud ehitise ehitamise või ehitusprojekti detailplaneeringule, kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, projekteerimistingimustele või muudele ehitise asukohast tulenevatele nõuetele vastavuse kontrollimine.
  • Ehitise või ehitamise nõuetele vastavuse kontrollimine, sealhulgas ehitise kasutamiseelse ohutuse kontrollimine.
  • Ehitamise teatise või ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine.
  • Ehitise kasutusteatise või kasutusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine.
  • Ehitise kasutamise otstarbest tulenevalt selle korrashoiu ja kasutamise nõuetele vastavuse kontrollimine.
  • Kohaliku tee kasutamise ja kaitsmise nõuete järgimise kontrollimine.

Järelevalvemenetlusprotsess algab isiku sooviavalduse, taotluse või pistelise kontrolli käigus tuvastatud võimaliku rikkumise tulemusel. Esmane menetlustoiming on reeglina paikvaatlus, mille käigus dokumenteeritakse olukord kuupäevatäpsusega fotode ja protokolliga.

Enne ettekirjutise tegemist antakse menetlusalusele isikule võimalus oma arvamuse, selgituse või vastuväite esitamiseks. Ettekirjutuse andmisel märgitakse seaduslik alus (EhS § 130 lg 2 ja vastav punkt), rikkumise kvalifikatsioon, põhjendused, konkreetne nõue, hoiatus, tähtaeg.

Peale ettekirjutuse andmist kontrollitakse pisteliselt ettekirjutuse täitmist. Vajadusel tellitakse mõõdistamisi, ekspertiise vms vajalikke kontrollimehhanisme. Ettekirjutuse täitmata jätmise korral nõutakse sisse sunniraha, mille tasumiseks on aega 5 päeva. Sunniraha tasumata jätmise korral edastatakse täiteavaldus kohtutäiturile läbi e-täituri. Sunniraha võib välja nõuda korduvalt. 

Ettekirjutused ja sunniraha määramise haldusakt kantakse objektiga seotult ehitisregistrisse.

Juhul, kui ehitatakse ilma ehitusloata, siis viiakse läbi väärteomenetlus. Väärteomenetlus viiakse läbi vastavalt väärteomenetluse seadustikule ja kriminaalmenetluse seadustikule. Väärteomenetluses otsustab, korraldab ja vormistab dokumente järelevalveinspektor iseseisvalt ja kellegi suuniseid ja juhiseid ei täida.

Riigilõivu suurused ja tasumise info

Erinevate ehitustegevusega seotud taotluste läbivaatamise eest tuleb tasuda Viimsi vallavalitsuste kontole Swedbank a/a EE182200221010936477 riigilõiv. Maksekorraldusele palume märkida toimingu nimetus (nt elamu ja seda teenindava rajatise ehitusluba jne) ja ehitise aadress. 

Riigilõivu tasumine on reguleeritud riigilõivuseadusega:

  • Projekteerimistingimuste taotluse riigilõiv on 25 eurot.
     
  • Elamu ja selle teenindamiseks vajaliku rajatise ehitusloa taotluse läbivaatamise eest tuleb tasuda riigilõivu 150 eurot. PS! Siia alla ei kuulu abihooned, kuurid, garaažid jmt. Elamu kasutusloa riigilõiv on 30 eurot.
     
  • Elamu ja selle teenindamiseks vajaliku rajatise lammutamiseks vajaliku ehitusloa taotluse läbivaatamise eest tuleb tasuda riigilõivu 30 eurot.
     
  • Mitteelamu ja selle teenindamiseks vajaliku rajatise ehitusloa taotluse läbivaatamise eest tuleb tasuda riigilõivu 250 eurot. Mitteelamu kasutusloa riigilõiv on 60 eurot.
     
  • Mitteelamu ja selle teenindamiseks vajaliku rajatise lammutamiseks vajaliku ehitusloa taotluse läbivaatamise eest tuleb tasuda riigilõivu 30 eurot.

Kui ehitusloa taotlus sisaldab mitut hoonet ja neid teenindavaid rajatisi, siis tasutakse riigilõivu iga taotluses sisalduva ehitusloakohustusliku hoone eest eraldi.

Kui ehitusloa taotlus sisaldab mitut iseseisvat rajatist, siis tasutakse riigilõivu iga taotluses sisalduva rajatise eest eraldi.

Vajalikud õigusaktid

Seadused

Määrused

Küsi nõu

Mugavamaks asjaamiseks oleme loonud broneerimissüsteemi, kus on võimalik lihtsalt ja mugavalt kokkuleppida nii virtuaalne konsultatsioon kui ka kohtumine Nelgi tee 1 asuvas vallavalitsuse majas. Dokumentatsioon ehitamise küsimustes võib olla väga mahukas ja paljudest lisadokumenditest koosnev ning need ei pruugi olla digitaalselt koheselt kättesaadavad. Hea mõte on kohtumist broneerides kirjeldada võimalikult täpselt pöördumise sisu, et meie spetsialistid saaksid kõik vajalikud materjalid enne kohtumist välja otsida. Helistades ei pruugi alati oma küsimusele koheselt vastust saada, sest vastamiseks vajalikud materjalid võivad asuda füüsilisel kujul näiteks arhiivis. 

BRONEERI KOHTUMINE

  • Detailplaneeringute algatamise küsimustes aitavad planeeringute osakonna septsialistid.
  • Projekteerimistingimuste taotlemise, ehitusloa ja ehitusteatise teemadega pöörduge ehitusteenistuse poole.
  • Ehitusjärelevalve, kasutusluba ja kasutusteatis kuuluvad järelevalveosakonna pädevusse.

Ehitisiregistriteemaliste küsimuste tekkimisel palume pöörduda ehitisregistri klienditoe poole, telefon 625 6363 ja e-post ehr@mkm.ee