Projekteerimistingimused

Projekteerimistingimused võivad olla vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehituse planeerimise puhul olukorras, kus detailplaneering on olemas aga ka siis, kui detailplaneeringu kohustus puudub. 

► Detailplaneeringu olemasolul on kohalikul omavalitsusel õigus nõuda projekteerimistingimusi, kui detailplaneeringu

• kehtestamisest on möödas üle viie aasta või
• kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia või
• kehtestamisejärgselt on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.

Projekteerimistingimustega täpsustatakse detailplaneeringus käsitletut:

• hoonestusala tingimusi, sh hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10% ulatuses esialgsest lahendusest
• kasutamise otstarvet, sealhulgas võib täpsustada elamu või büroohoone kasutusotstarvete aluseks oleva krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kui vastavad sihtotstarbed on mõlemad varasemalt detailplaneeringus ette nähtud
• kõrguse ja vajaduse korral sügavuse muutmist, kuid mitte rohkem kui 10%  ulatuses esialgsest lahendusest
• arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi
• maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajaliku ehitise võimalikku asukohta
• ehitusuuringu tegemise vajadust
• haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid
• planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust, kui see on seotud ehitusliku kompleksi ehitamisega, tingimusel et ei muutu planeeringualale esialgselt antud ehitusõigus.

► Detailplaneeringu kohustuse puudumisel annab vallavalitsus projekteerimistingimused hoone või olulise rajatise püstitamiseks, rajamiseks või laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust.

Projekteerimistingimustega määratakse hoone või olulise rajatise:

• kasutamise otstarve
• suurim lubatud arv maa-alal
• asukoht
• lubatud suurim ehitisealune pind
• kõrgus ja vajaduse korral sügavus
• arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused
• maa- või veealal asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku ehitise võimalik asukoht
• ehitusuuringu tegemise vajadus
• haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted

Seadusest tulenevalt ei ole vaja ega ka saa projekteerimistingimusi taotleda, kui soovitakse eluhoonet (ja selle teenindamiseks ette nähtud hoonet) ümber ehitada või laiendada juhul, kui kavandatav ehitustegevuse raames ei suurene hoone maht üle 33%. Juhinduda tuleb ehitusseadustiku lisa 1 tabelist ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta. Kuid meeles tuleb pidada, et ehitusseadustiku lisa 1 tabel ei võrdu ehitusõigusega, sest arvestama peab ka üldplaneeringus olevate tingimustega ja naaberkinnistute hoonestusest tulenevate piirangutega.

• Üldplaneeringu kohaselt on aiamaja, suvila ja üksikelamu kinnistu täisehitus lubatud kuni 20% kinnistu pindalast. Näiteks 1000 m2 suurusel kinnistul on kõikide hoonete summaarne ehitisealune pind lubatud 200 m2, mis moodustab 20% kinnistu pindalast. See tähendab, et näites toodud ehitisealuse pinna valmis ehitamisel rohkem ühtegi hoonet püstitada ei tohi – isegi mitte kuni 20 m2 suurust hoonet, mis kooskõlastamist ei vaja. Antud näite puhul on välistatud ka olemasoleva hoone laiendamine ehitisealust pinda suurendavalt. St sellises olukorras ei ole hoonele võimalik ehitada külge näiteks 10 m2 suurust talveaeda ega olemasolevat terrassi varikatuse ja klaasseintega kinni ehitada, kuna see suurendaks ehitisealust pinda ja oleks üldplaneeringuga määratud täisehitusprotsendist üle. 
   
• Üldplaneeringu kohaselt on alla 1000 m2 suurusele elamukrundile lubatud rajada vaid üks hoone, kui varem kehtestatud detailplaneeringuga ei ole määratud teisiti – seda ei ole ka projekteerimistingimustega võimalik muuta, sest projekteerimistingimused peavad olema kooskõlas üldplaneeringuga.

Projekteerimistingimuste taotlus ja sellega seonduvad dokumendid tuleb esitada Viimsi vallavalisusele elektrooniliselt läbi riikliku iseteeninduskeskkonna www.ehr.ee.

TAOTLE PROJETKEERIMISTINGIMUSI

Tasuda tuleb riigilõiv 25 eurot:

• Viimsi vallavalitsus, Swedbank a/a EE182200221010936477
• Maksekorraldusele palume märkida toimingu nimetus (nt elamu ja seda teenindava rajatise projekteerimistingimuste taotlus jne) ja ehitise aadress. 

Juhul, kui on tegemist uue hoone ehitamisega, tuleb projekteerimistingimuste taotlemisel sõnastada eesmärk ehk võimalikult täpne kirjeldus sellest, millist ehitustegevust kavandada soovitakse. Kui projekteerimistingimuste taotlus esitatakse liiga üldise sõnastusega, (näiteks soovin taotleda projekteerimistingimusi maja ehitamiseks) või kui taotlus ei ole üheselt mõistetav (näiteks esineb taotluses vasturääkivusi), siis saadetakse projekteerimistingimuste taotlus taotlejale täiendamiseks tagasi ja võetakse menetlusse pärast täpsustatud taotluse uuesti esitamist.

Enne olemaolevale hoonele projekteerimistingimuste taotlemist on oluline, et ehitisregistris olevad andmed (nt ehitisealune pind ja hoone maht) oleks korras.

Menetluse käigus peab vallavalitsus veenduma, et taotluses esitatu sobib kokku piirkonna olemasoleva keskkonna ja hoonestusstiiliga ning on kooskõlas Viimsi üldplaneeringu ja teemaplaneeringutega. Samuti kontrollitakse, et sisu ei läheks vastuollu seaduste, inimeste õiguste või avaliku huviga.

• Projekteerimistingimused antakse 30 päeva jooksul ning avatud menetluse puhul 60 päeva jooksul taotluse esitamise päevast alates. Projekteerimistingimuste andmine avatud menetlusena tuleb korraldada ehitusseadustiku § 27 ja planeerimisseaduse § 125 lõikes 5 nimetatud juhtudel.
   
• Projekteerimistingimuste väljastamiseks koostatakse esmalt projekteerimistingimuste eelnõu, mis saadetakse kinnistu omanikule, piirinaabrite kinnistute omanikele ning vajalikele asutustele arvamuse avaldamiseks. Kaasatavate asutuste vajalikkus tuleneb kinnistul kehtivatest kitsendustest, näiteks on kinnistu koormatud tehnovõrkudega või külgneb transpordiametile kuuluva maanteega, asub kaldakaitse piiranguvööndis vmt. Kaasatud isikutele antakse seadusest tulenevalt 10 päeva arvamuse avaldamiseks, mille järel kas väljastatakse kaalutletult projekteerimistingimused või ei väljastata. Vastuväidete korral tehakse alati põhjendatud kaalutlusotsus. 

Detailplaneeringu olemasolu korral ei anta projekteerimistingimusi:

• detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks
• üldplaneeringut muutva detailplaneeringu täiendamiseks
• avalikku veekogusse kaldaga püsivalt ühendatud või kaldaga funktsionaalselt seotud ehitistele lisatingimuste andmiseks
• riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu täiendamiseks.

Mugavamaks asjaamiseks oleme loonud broneerimissüsteemi, kus on võimalik lihtsalt ja mugavalt kokkuleppida nii virtuaalne konsultatsioon kui ka kohtumine Nelgi tee 1 asuvas vallavalitsuse majas. Dokumentatsioon ehitamise küsimustes võib olla väga mahukas ja paljudest lisadokumenditest koosnev ning need ei pruugi olla digitaalselt koheselt kättesaadavad. Hea mõte on kohtumist broneerides kirjeldada võimalikult täpselt pöördumise sisu, et meie spetsialistid saaksid kõik vajalikud materjalid enne kohtumist välja otsida. Helistades ei pruugi alati oma küsimusele koheselt vastust saada, sest vastamiseks vajalikud materjalid võivad asuda füüsilisel kujul näiteks arhiivis. 

BRONEERI KOHTUMINE

• Projekteerimistingimuste taotlemise, ehitusloa ja ehitusteatise teemadega pöörduge ehitusteenistuse poole. 
• Detailplaneeringute algatamise küsimustes aitavad planeeringute osakonna septsialistid.