Korterelamu rekonstrueerimine
Sõltumata remondi vajaduse põhjustest (sanitaartingimuste parandamine, viimistluse uuendamine, kahe korteri ühendamine, seinte eemaldamine) saab remonti liigitada kahte kategooriasse: renoveerimine ja rekonstrueerimine.
► Renoveerimine on uuendamine, näiteks tapeedi vahetamine, seinte värvimine või uue põrandamaterjali paigaldus. Selliste tööde tegemiseks ei ole üldjuhul luba vaja. Eraldi luba ei vaja ka avatäidete (aknad, uksed) vahetamiseks.
► Rekonstrueerimine on ümberehitamine ehk tegevus, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt ning misjuhul on tööde teostamiseks on vajalik esitada vallavalitsusele ehitusteatis või ehitusluba. Mõlemal juhul kaasatakse menetlusse ka korteriühistu.
Rekonstrueerimisega on kindlasti tegemist, kui
- muudetakse hoone piirdekonstruktsioone
- muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone
- paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet
- muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat
- viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega
- taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis
Korteriomanikul tasub meeles pidada, et nende korteri omand koosneb nii eriomandist (nt korter, garaaži- ja keldriboks) kui ka mõttelisest kaasomandist (nt korterelamu sise- ja välisseinad, küttesüsteem, sh korteris olevad torud ja radiaatorid).
Eriomandi ulatuse muutmiseks on vajalik ainult asjassepuutuvate korteriomanike nõusolek. Näiteks võivad kaks korteriomanikku kokku leppida, et seni ühe korteriomandi eriomandi eseme hulka kuulunud keldriboks või garaažiosa hakkab kuuluma teise korteriomandi eriomandi eseme hulka. Selliseks kokkuleppeks, samuti vastavaks kinnistusraamatu kandeks ei ole vaja ülejäänud korteriomanike nõusolekut, sest nende õigusi see ei puuduta. Millised korteriomanikud on konkreetse kokkuleppe puhul asjassepuutuvad, seda tuleb iga juhtumi korral eraldi hinnata. Kui aga tegemist on uue eriomandi loomisega senise kaasomandi eseme arvel (näiteks pööningukorrusele uue korteriomandi loomine), siis on asjassepuutuvad kõik korteriomanikud.
Kui ühe korteriomandi jagamise kaudu tekib kaks uut korteriomandit, siis eelduslikult see ülejäänud korteriomanikke ei puuduta ja seega ei ole selleks vaja nende nõusolekut. Samas tuleb silmas pidada, et uue korteriomandi loomine oma eriomandi arvel ja ilma teiste korteriomanike nõusolekuta on võimalik ainult siis, kui see on „ruumikorralduslikult“ võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, st kui eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on olemas. Seaduse järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega korterelamute rekonstrueerimise või eriomandi muutmisele eelnevalt tuleb pidada nõu ühistu ja kohaliku omavalitsusega, et võimalikke arusaamatusi juba eos vältida.
- Mittekandvate vaheseinte eemaldamise kavandamisel tuleb hinnata konkreetse ehitise seisukorda ja asjaolusid. Mida vanem maja, seda rohkem on ta vajunud ning puidust majade korral omavad teatud olukorras ka mittekandvad vaheseinad jäigastavat mõju. Mittekandvast seinast võib vajumise tulemusel saada hoopis kandev sein. Näiteks on ülemise korteri omanik vaheseina kohale ehitanud 2 tonni kaaluva ahju või asetanud 500 kilose tammepuust mööblieseme. Kui nüüd alumise korteri omanik vastutustundetult vaheseina eemaldab, võib suuri kahjustusi kaasneda tervele hoonele.
- Kaasomandis olevaid esemeid ei tohi korteriomanik oma äranägemise järgi muuta ega kõrvaldada, vajalik on kõikide kaasomanike nõusolek.
- Seevastu kaasomandi ehituslikuks ümberkorralduseks korteriomaniku nõusolekut ei ole vaja. Keskküttetorustiku vahetamise osas on Riigikohus leidnud, et vahetamise üle otsustamine kuulub korteriühistu liikmete üldkoosoleku pädevusse, ehk tegemist ei ole kaasomandi osa tavapärase valitsemise piirest väljuva tegevusega isegi juhul, kui sellega kaasnevad korteris suuremahulised ehitustööd (näiteks seina sees paiknevate torude asendamine). Juhul, kui tegemist on ehitusliku ümberkorraldusega, mis reaalselt mõjutab ainult ühe trepikoja elanikke, siis ei ole selliseks muudatusteks teiste trepikodade korterite omanike nõusolekut vaja. Samas tuleb arvestada, et muudatused hoone välisilmes mõjutavad kõiki korteriomanikke ja seega ei ole lubatud nõusoleku ja ehitusloata paigaldada maja välisküljele näiteks soojuspumpade agregaate või tuua välja korstnaid.