Lubja tee 2 detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisest

Vallavalitsus saatis sel nädalal asjaosalistele seisukohtade saamiseks Lubja tee 2 detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise volikogu eelnõu. Selle eelnõu koostamine on tingitud kohtumenetluse ajal läbi viidud analüüsist, mille käigus on tuvastatud planeeringus nii sisulisi puudusi kui ka ebapiisavaid meetmeid rohevõrgustiku toimivuse hindamisel. 

Viimsi vallavolikogu 15.12.2020 otsusega nr 70 kehtestati Lubja küla, Lubja tee 2 kinnistu ja lähiala detailplaneering, millega planeeriti kaks krunti – üks ärimaa krunt (kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone rajamiseks) ja üks transpordimaa krunt (kergtee lõigu rajamiseks). Ärimaa krundile suurusega 7 157 m2 määrati ehitusõigus ühe kahekorruselise kuni 11 meetri kõrguse hoone ehitamiseks. 

Detailplaneeringuga muudeti alal kehtivat Lubja küla klindiastangu piirkonna üldplaneeringut ärimaaks maakasutuse juhtotstarbe osas, mis üldplaneeringuga oli määratud maatulundusmaaks. Detailplaneeringuga muudeti üldplaneeringu teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ haljastu nr 24 piire, kuivõrd osa planeeringualast jäi rohevõrgustiku teemaplaneeringu kohasele haljastule, kus hoonete ehitamine on keelatud. Lubja tee 2 kinnistu asub rohevõrgustiku puhveralal, kus ehitustegevus võib teatud tingimustel olla lubatud (alla 100 m2 ehitusealse pinnaga avalikkusele suunatud hooned – näiteks kohalik kauplus). Puhverala ulatust või sellel kehtivaid ehitustingimusi detailplaneeringuga ei muudetud ja seega need kehtivad. Ka ei ole muudetud puhverala tingimust, mille järgi ei saa puhveralal juht- ja sihtotstarbeid muuta millekski muuks kui haljasmaaga seotuks.

Detailplaneeringu kehtestamine vaidlustati kohtus ning sellest ajast alates on toimunud arutelud detailplaneeringu lahenduse õiguspärasuse üle kohtumenetluses. Vaidlusega jõuti Riigikohtuni, kes suunas asja uueks läbivaatamiseks tagasi Ringkonnakohtusse. Riigikohus tõi muuhulgas välja, et menetlusprotsessis ei ole piisava põhjalikkusega analüüsitud kavandatud tegevuse mõju rohevõrgustiku toimimisele, seda nii eraldivõetuna kui ka koosmõjus teiste rohevõrgustiku toimimisele survet avaldavatele planeeringutele. Detailplaneeringu osas õige otsuse tegemiseks on vajalik võtta arvesse rohevõrgustiku puhverala eesmärke ja rohevõrgustiku auditi aruannet (valla tellitud Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneeringuga “Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik” kavandatud rohevõrgustiku toimivuse uuring, lõpparuanne detsember 2021). 

Vallavalitsus on täiendavalt analüüsinud planeeringut, lahendusega rohevõrgustiku puhveralale ehitamise kaalutlusi, planeeringu elluviimisega seonduvat ning võtnud arvesse kohtumenetluse ajal esitatud materjale ja koostanud selle pinnalt eelnõu planeeringu kehtetuks tunnistamiseks. Tegemist ei ole kindlasti kergekäeliselt tehtud otsusega, aga kuna Viimsi vallavalitsus on planeeringus leidnud vastuolusid ja ebapiisavaid kaalutlusi, siis kõiki asjaolusid arvesse võttes on vajalik planeering kehtetuks tunnistada.

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine on erandlik otsus, mida tehes peab väga põhjalikult kaaluma nii kehtetuks tunnistamisest saadavat kasu ühiskonnale kui ka kahju maaomanikule. Sellises olukorras pole kohtumenetluse tõttu asutud planeeringut ellu viima ning võimalik on veel suuremate kahjudeta valedel alustel tehtud otsust ümber mõelda. Seega on erandliku otsuse tegemine ehk planeeringu kehtetuks tunnistamine põhjendatud. Järgnevatel aastatel saab Viimsi valla haldusterritooriumi üldplaneeringu koostamise käigus analüüsida alale ehitusõiguse määramise tingimusi laiemalt. 

Hetkel on eelnõu esitatud kaasatud isikutele arvamuse andmiseks. Peale tagasiside laekumist hakkab Viimsi Vallavolikogu kaaluma planeeringu kehtetuks tunnistamise otsustamist.

Jane Saks
avalike suhete osakond

Foto: Maa-amet