Mida ma tohin oma kinnistule ehitada?
Ehitamisest huvitatud isikud pöörduvad igapäevaselt Viimsi vallavalitsuse poole küsimustega, kui suure maja võin oma kinnistule ehitada või kui palju on mul lubatud olemasolevat hoonet laiendada ja millised on selleks tingimused?
Ehitusõigust reguleerib peamiselt ehitusseadustik, planeerimisseadus ja Viimsi valla üldplaneering koos erinevate teemaplaneeringutega (näiteks elamuehituse teemaplaneering). Kõige aluseks ongi üldplaneering, mis liigitab Viimsi erinevate juhtotstarvetega väiksemateks osadeks, näiteks elamumaa, ärimaa, tootmismaa jne. Elamumaa jaguneb omakorda korruselamute maaks, väikeelamute maaks ning suvilate ja aiamajade maaks. Üldine reegel on see, et oma kinnistule tohib ehitada hoone, mille kasutuotstarve vastab üldplaneeringuga määratud maa-ala juhtotstarbele. Näiteks ei ole võimalik haljasmaale ehitada eramaja ega väikeelamute maale püstitada kortermaja, sest see ei vastaks üldplaneeringule.
Kui üldplaneering määrab maa-ala üldise funktsiooni, siis täpne ehitusõigus antakse detailplaneeringu või projekteerimistingimustega. Tingimused sõltuvad asukohast, ümbritsevast keskkonnast, konkreetse kinnistu iseloomust ja sellest, kas kinnistu on juba hoonestatud või mitte. Ehitustegevuse kavandamisel peab juhinduma ka ehitusseadustikust, kus on öeldud, millise ehitustegevuse korral on vajalik taotleda ehitusluba ning millal esitada ehitusteatis. Oluline on meeles pidada, et ehitusloakohustusliku hoone püstitamise ehitusprojekti koostamiseks on vaja tugineda ehitusõigust lubavale alusdokumendile – detailplaneeringule või projekteerimistingimustele.
Mis on detailplaneering?
Detailplaneering on ühe kinnistu või suurema maa-ala ehitusõigust määrav planeeritud lahendus, millega täpsustatakse üldplaneeringut. Detailplaneeringuga määratakse, kui suure ehitisealuse pinnaga hoone tohib ehitada, mitu hoonet saab püstitada, milline on lubatav kõrgus, kus on hoone võimalik asukoht, millised on arhitektuurinõuded välisviimistlusmaterjalidele jmt.
Uue üksikelamu püstitamise või olemasoleva laiendamise soovi korral tulekski esmalt välja selgitada, kas kinnistul on kehtiv detailplaneering. Kehtiva detailplaneeringu olemasolul tohib ehitada vastavalt selles määratud ehitusõigusele. Edasi tuleb juhinduda ehitusseadustikust, mis annab vastuse, kas ehitamiseks peab taotlema ehitusloa või on vajalik esitada ehitusteatis koos ehitusprojektiga. Kui detailplaneeringuga määratud ehitusõigus on realiseeritud, siis seda ületada ei ole võimalik. Näiteks kui detailplaneering lubab ehitada kaks hoonet – ühe üksikelamu ja ühe abihoone –, siis kolmandat hoonet lisaks ehitada ei saa.
Kui detailplaneeringuga määratud ehitusõigus ei sobi
Kui selgub, et kinnistul kehtiv detailplaneering ei vasta soovitud ehitusõigusele, siis on võimalik taotleda detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused. Detailplaneeringut täpsustavaid projekteerimistingimusi on võimalik taotleda ainult nendel juhtudel, mida on sätestanud ehitusseadustiku § 27. Üheks kriteeriumiks on see, et planeering peab vähemalt viis aastat vana olema – varasemalt ei ole võimalik täpsustavaid tingimusi taotleda. Peamiselt taotletakse detailplaneeringut täpsustavaid projekteerimistingimusi kas hoonestusala suurendamiseks või nihutamiseks, hoone kõrguse muutmiseks või arhitektuuri nõuete täpsustamiseks. Aga hoonestusala suurendamine või nihutamine, hoone kõrguse suurendamine jms on võimalik ainult kuni 10% ulatuses esialgsest lahendusest.
Kui detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused ei sobi
Teatud juhtudel on võimalik esitada Viimsi vallavalitsuse planeeringute osakonnale taotlus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks oma kinnistu ulatuses ning seejärel taotleda projekteerimistingimused. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise võimalikkuse otsustab Viimsi vallavolikogu. Arvestama peab sellega, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei garanteeri automaatselt taotlejale sobivate projekteerimistingimuste väljastamise võimalust – konkreetne ehitusõiguse võimalikkus selgub projekteerimistingimuste menetluse käigus.
Kas kehtiva detailplaneeringu olemasolul tuleb taotleda projekteerimistingimused?
Kui kehtiv detailplaneering võimaldab projekteerida soovitud hoone, siis täiendavaid projekteerimistingimusi taotlema ei pea. Projekteerimistingimused on vaja taotleda siis, kui soovitud ehitustegevus ei ole detailplaneeringuga kooskõlas, kuid detailplaneeringut on võimalik projekteerimistingimustega ehitusseadustikus määratud ulatuses täpsustada. Samuti on mõistlik taotleda detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused, kui detailplaneering on üle viie aasta vana või ei sisalda projekteerimise aluseks piisavalt vajalikku ega selget infot.
Mis projekteerimistingimused üldse on?
Sarnaselt detailplaneeringule on ka projekteerimistingimused ehitusõigust määrav alusdokument, mille põhjal on võimalik koostada ehitusprojekt ehitusloakohustusliku hoone või rajatise püstitamiseks siis, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. Detailplaneeringu koostamise kohustusest ja sellest, millal saab detailplaneeringut koostamata projekteerimistingimuste alusel koostada ehitusprojekti, räägib lähemalt planeerimisseaduse § 125 ja ehituseadustiku § 26.
Detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel antakse hoonetele projekteerimistingimused ehitusseadustiku § 26-st lähtudes kahel juhul: kas uue hoone püstitamiseks või olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust. Hoone mahu all mõeldakse hoone kubatuuri kuupmeetrites, mida arvestatakse vastavalt määruses “Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused” kirjeldatud juhiste järgi.
Mida projekteerimistingimustega määratakse?
Projekteerimistingimustega määratakse kriteeriumid, millele projekteeritav lahendus peab vastama. Näiteks hoonestusala ehk see osa kinnistust, mille peale tohib hoone ehitada. Seda mõjutab suuresti naaberhoonestus, sest erinevatel kinnistutel paiknevate hoonete vahel on vajalik tagada nõuetekohane tuleohutuskuja, aga ka insolatsiooninõuded (vajalik otsene päikesevalguse kogus eluruumis teatud aja jooksul). Sõltuvalt kinnistu asukohast ja iseloomust võib hoonestusala määramisel olla teisigi mõjutajaid, näiteks mõni olemasolev tehnovõrk (nt elektrikaabel), looduskaitsealune objekt või olemasolev väärtuslik kõrghaljastus. Samuti tuleb arvestada tänavapoolse kinnistupiiriga, millele on üldplaneeringu alusel nõue, et piirdeaed ei oleks katendile (sh kõnnitee) lähemal kui 2 m – nõue tuleneb lumevaalutuse vajadusest.
Lisaks määratakse projekteerimistingimustega hoone maksimaalne ehitisealune pind ehk võimalik hoone suurus ruutmeetrites koos välisseinte, varikatuste ja teiste osadega, mis määruse “Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused” järgi ehitisealuse pinna alla liigituvad. Projekteerimistingimustega määratakse veel hoone lubatud kõrgus, katuse kuju ja kaldenurk, arhitektuurinõuded välisviimistlusele ja muud olulised punktid, mis ümbritseva väljakujunenud piirkonna, konkreetse kinnistu ja hoone puhul olulised on. Kuigi teatud punktid projekteerimistingimustest on alati tüüptingimused, siis iga kinnistu vajab individuaalset lähenemist, mis arvestab konkreetse väljakujunenud keskkonnaga ning on määravaks projekteerimistingimuste koostamisel.
Kuidas taotleda projekteerimistingimusi?
Projekteerimistingimuste taotlemine käib digitaalselt läbi riikliku ehitisregistri (www.ehr.ee). Projekteerimistingimuste taotlemiseks on vajalik tasuda riigilõiv ning esitada võimalikult täpne kirjeldus sellest, millist ehitustegevust kavandatakse. Illustreeriva materjalina on soovi korral võimalik lisada ka jooniseid, skeeme ja plaane, mis aitavad kavandatavat ehitustegevust paremini mõista. Mida täpsem on kirjeldus, seda tõhusam on projekteerimistingimuste koostamise protsess.
Liiga üldise sõnastusega või vasturääkivusi sisaldava taotluse korral saadetakse see taotlejale täiendamiseks tagasi ja võetakse uuesti töösse pärast täpsustatud taotluse esitamist.
Projekteerimistingimuste väljastamine
Projekteerimistingimused antakse 30 päeva jooksul ning avatud menetluse puhul 60 päeva jooksul taotluse esitamise päevast alates. Projekteerimistingimuste andmine avatud menetlusena tuleb korraldada ehitusseadustiku § 27 ja planeerimisseaduse § 125 lõikes 5 nimetatud juhtudel.
Projekteerimistingimuste väljastamiseks koostatakse esmalt projekteerimistingimuste eelnõu, mis saadetakse kinnistu omanikule, piirinaabrite kinnistute omanikele ning vajalikele asutustele arvamuse avaldamiseks. Kaasatavate asutuste vajalikkus tuleneb kinnistul kehtivatest kitsendustest, näiteks on kinnistu koormatud tehnovõrkudega või külgneb transpordiametile kuuluva maanteega, asub kaldakaitse piiranguvööndis vmt. Kaasatud isikutele antakse seadusest tulenevalt 10 päeva arvamuse avaldamiseks, mille järel väljastatakse projekteerimistingimused. Vastuväidete korral tehakse alati põhjendatud kaalutlusotsus.
Mida saab ehitada ilma projekteerimistingimuste või detailplaneeringuta?
Ilma projekteerimistingimusteta on võimalik ehitada hooneid, mille korral ei ole vajalik taotleda ehitusluba, ning neid ehitusloakohustuslikke hooneid, mille korral ei laiendata hoonet üle 33% esialgsest mahust. Juhinduda tuleb ehitusseadustiku lisa 1 tabelist ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta. Kuid meeles tuleb pidada, et ehitusseadustiku lisa 1 tabel ei võrdu ehitusõigusega, sest arvestama peab ka üldplaneeringus olevate tingimustega ja naaberkinnistute hoonestusest tulenevate piirangutega.
Üldplaneeringu kohaselt on aiamaja, suvila ja üksikelamu kinnistu täisehitus lubatud kuni 20% kinnistu pindalast. Näiteks 1000 m2 suurusel kinnistul on kõikide hoonete summaarne ehitisealune pind lubatud 200 m2, mis moodustab 20% kinnistu pindalast. See tähendab, et näites toodud ehitisealuse pinna valmis ehitamisel rohkem ühtegi hoonet püstitada ei tohi – isegi mitte kuni 20 m2 suurust hoonet, mis kooskõlastamist ei vaja. Antud näite puhul on välistatud ka olemasoleva hoone laiendamine ehitisealust pinda suurendavalt. St sellises olukorras ei ole hoonele võimalik ehitada külge näiteks 10 m2 suurust talveaeda ega olemasolevat terrassi varikatuse ja klaasseintega kinni ehitada, kuna see suurendaks ehitisealust pinda ja oleks üldplaneeringuga määratud täisehitusprotsendist üle.
Üldplaneeringu kohaselt on alla 1000 m2 suurusele elamukrundile lubatud rajada vaid üks hoone, kui varem kehtestatud detailplaneeringuga ei ole määratud teisiti – seda ei ole ka projekteerimistingimustega võimalik muuta, sest projekteerimistingimused peavad olema kooskõlas üldplaneeringuga.
Kust saan teada enda kinnistu ehitusõiguse?
Kehtiva ehitusõiguse nägemiseks puudub kahjuks üks kindel andmebaas, kuid on erinevaid allikaid, kust infot saada. Kui on soov teada saada, kas kinnistul kehtib detailplaneering, siis võiks alustada keskkonnast Evald aadressil www.evald.ee/viimsivald, kust aadressi otsingu alusel saab näha, kas kinnistul kehtib detailplaneering või mitte. Paljudel juhtudel on keskkonnas Evald ka detailplaneeringu seletuskiri ja põhijoonis allalaetav. Alates aastast 2018 kehtestatud detailplaneeringud on leitavad ja allalaetavad ka valla kodulehelt viimsi.ee. Juhul kui detailplaneering ei ole veebist allalaetav või tekib kahtlus, kas leitud info on õige, siis tuleks pöörduda Viimsi vallavalitsuse planeeringute osakonna poole. Kui on huvi teada, milline on kinnistu juhtotstarve üldplaneeringu järgi, siis seda on võimalik vaadata veebiaadressilt vaal.viimsi.ee/map või Viimsi valla kodulehelt kehtiva üldplaneeringu põhijooniselt.
Kokkuvõtteks – uue üksikelamu püstitamise ehitusprojekti koostamiseks on vaja kehtivat detailplaneeringut või projekteerimistingimusi. Olemasoleva elamu ümberehitamisel (rekonstrueerimisel) või laiendamisel kuni 33% hoone esialgsest mahust ehitusluba taotlema ei pea, kuid olenevalt hoone suurusest on vajalik esitada ehitusteatis või ehitusteatis koos ehitusprojektiga, mis on kooskõlas kinnistul kehtiva detailplaneeringu ja üldplaneeringuga. Elamu ja selle teenindamiseks vajaliku abihoone laiendamisel üle 33% hoone esialgsest mahust on üldjuhul vajalik taotleda ehitusluba, erandiks on alla 60 m2 ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrged hooned, mille puhul tuleb esitada ehitusteatis koos ehitusprojektiga. Ehitustegevuse alla kuulub ka hoone lammutamine, mis eeldab samuti ehitusteatise esitamist koos ehitusprojektiga või ehitusloa taotlemist. Ehitisealuse pinnaga kuni 20 m2 ja kõrgusega kuni 5 m hoonete või rajatiste püstitamiseks ei ole tarvis ehitusteatist esitada ega ehitusluba taotleda, küll aga peab arvestama, et ei ületataks üldplaneeringuga määratud täisehitusprotsenti ega piirataks naaberkinnistute omanike õiguseid.
Täpset liigitust selle kohta, millise suuruse hoone puhul on vajalik esitada ehitusteatis koos ehitusprojektiga ja millal tuleb taotleda ehitusluba, näeb ehitusseadustiku lisa 1 tabelist. Ehitusseadustik on leitav Riigi Teataja võrguväljaandest www.riigiteataja.ee.
Viimsi Teatajast saab terve aasta jooksul lugeda ehitusteenistuse poolt kirja pandud põnevaid artikleid ehitamise teemadel.
Oluline meelespea
1. Täpne ehitusõigus määratakse detailplaneeringu või projekteerimistingimustega. Kavandatav ehitustegevus ei tohi minna vastuollu kehtiva detailplaneeringuga, projekteerimistingimustega ega üldplaneeringuga (näiteks kinnistu täisehitusprotsent ja hoone kõrgus).
2. Projekteerimistingimustega ei ole võimalik muuta üldplaneeringuga määratud juhtfunktsiooni ja kavandatav ehitustegevus peab olema kooskõlas üldplaneeringuga.
3. Projekteerimistingimustega ei saa suurendada detailplaneeringuga määratud ehitusõigust (näiteks ei saa lisada korruseid ega suurendada ehitisealust pinda).
4. Projekteerimistingimused annavad õiguse ühe hoone püstitamiseks või laiendamiseks.
5. Projekteerimistingimused kehtivad viis aastat.
6. Projekteerimistingimusi ei saa taotleda ebaseaduslikult püstitatud hoone seadustamiseks vajaliku projekti koostamiseks.
7. Päringu saatmisel enda kinnistu ehitusõiguse teada saamiseks ole võimalikult täpne ja maini kindlasti kinnistu aadress, sest ehitusõigus ja piirangud on kinnistutel erinevad.
Erkki Annama
arhitekt-vanemspetsialist