Erateede sundvõõrandamistest Haabneemes ja Pärnamäel 

Heldri tee elurajoonis asuvate teede ja Pärnamäel paiknevate erateelõikude puhul oli vältimatu nende sundvõõrandamine, tagamaks elanikele ligipääs kodudele. 

Olgu alguses mainitud, et sundvõõrandamine on äärmuslik toiming, et tagada planeeringuga või projekteerimistingimustega kavandatud lahenduste toimimine. Pärnamäel asuvate teede ja Haabneemes asuva Heldri tee osas oli menetluse läbiviimine hädavajalik. See aitab tervikuna tagada planeeringulahenduse elluviimise ja hoolitseda ennekõike selle eest, et vastava piirkonna elanikud ei peaks muretsema koju pääsemise pärast. Avalikkus on sageli uurinud kõnealuste menetluste hetkeseisu, mistõttu esineb siin avalik huvi menetluses olevate kohtuasjade kommenteerimiseks ja üldsuse informeerimiseks.  

Heldri teel oli probleeme üle 20 aasta 

Heldri tee ja elamupiirkonna põikteed on piirkonda ette nähtud 19. augustil 1997 kehtestatud Heldri maaüksuse detailplaneeringuga, tagamaks juurdepääs kõikidele planeeringuala elamukruntidele. See teeb kokku 37 kodu või majapidamist, mis vajavad ligipääsu. Lisaks on planeeringuga kavandatud, et tee ühendab eri asumeid. Pärast elamurajooni väljaarendamist jättis arendaja ja toonane teeomanik AS Morrison Invest transpordimaa kinnisasja eraomandisse, olles seejärel üle 20 aasta süstemaatiliselt blokeerinud ja raskendanud ligipääsu Heldri tee L4 teemaaga külgnevate elanike kodudeni. Lood on jõudnud mitmel varasemal korral ka meediakajastuseni. 2021. aastal pöördusid elanikud Viimsi vallavalitsuse poole, selgitades, et probleemid kinnisvaraarendajaga Morrison Invest AS on tinginud olukorra, kus elamurajooni elanikel puudub korras teedevõrk, tänavavalgustus ja tõkestatud on prügiveo teostamine. Vallavalitsus tegi veel viimase katse ja püüdis AS-iga Morrison Invest kokkuleppele jõuda. Kui seda ei saavutatud, siis pidi vald kasutama äärmuslikke meetmeid ning alustama teemaa ja servituutide sundvõõrandamise.   

Heldri tee sundvõõrandamine 

Vallavolikogu 14.11.2023 otsusega nr 48 otsustatigi sundvõõrandada Haabneeme alevikus asuv ja AS-ile Morrison Invest kuuluv Heldri teemaa Viimsi vallale. Volikogu otsus nägi ette sundvõõrandada Heldri tee L4 kinnistu ning seal asuvad isiklikud kasutusõigused (servituudid) vee- ja kanalisatsioonitrassidele, sadeveekanalisatsioonile ning tänavavalgustusrajatisele. Vastavalt volikogu otsusele nähti ette sundvõõrandamise tasu seaduses toodud arvutuste kohaselt 43 676 eurot. Jaanuaris 2024 vaidlustas AS Morrison Invest sundvõõrandamise kohtus. Samal ajal jätkus sundvõõrandamise menetlus ja selle raames toimunud suhtlus. Alles 2024. aasta lõpus vastas teeomanik ja edastas AS-i Morrison Invest arvelduskonto, kuhu oli võimalik sundvõõrandamise tasu üle kanda. Maksmisele järgnes detsembris avaldus kinnistusosakonnale ning 2025 jaanuaris kinnistati Heldri tee L4 transpordimaa omanikuks Viimsi vald. Sama kandega kustutati AS-i Morrison Invest kasuks seatud servituudid teevalgustusele, sademeveele ning vee- ja kanalisatsioonitorustikele. Seega uueks Heldri tee L4 omanikuks on nüüd Viimsi vald.  

Heldri tee valla oma, kohtuvaidlus jätkub 

Heldri tee osas jätkub kohtumenetlus, kus Viimsi vald selgitab, et tasu määrati õigesti ja suurem tasu oleks olnud ebaõiglane või ülemäärane. AS Morrison Invest soovib kaebusega volikogu otsuse nr 48 tühistamist ning uue otsuse tegemist. AS-i Morrison Invest hinnangul on õiglane tasu Heldri tee kinnistu eest ligikaudu 930 000 eurot. Kohtumenetluse ajal suunati mh valda ja Morrison Investi kevadel 2024 kompromissile, kuid selleni ei jõutud tulenevalt osapoolte kardinaalselt erinevast arusaamisest sundvõõrandamise tasu kohta.  

Pärast volikogu otsuses määratud summa tasumist sai teha kinnistusraamatu kanded ja Heldri tee L4 sai Viimsi valla omandiks. Vald võttis sellega üle 2025. aasta jaanuaris korralise teehoolduse nii Heldri teel, Heldri põik teel kui ka teistel elamurajooni külgnevatel põikteedel. Sellega on tagatud edasine teede korrashoid ja elanikud ei pea enam muretsema koju pääsemise pärast. Samuti on asutud kaardistama taristut ja lähiajal peaksid jõudma lõpule elektritööd, et sealne valgustus pärast pikki aastaid taas sisse lülitada.  

Pärnamäe erateed 

Pärnamäe külas oli murekohaks Kesk-Kaare ja Suur-Kaare teede kolm lõiku ning Linnase tee lõik. 12. juunil 2001 kehtestatud Kesk-Kaare tee ja Suur-Kaare tee elamupiirkondi hõlmava maaüksuse detailplaneeringu kohaselt peavad olema kõik teed avaliku kasutusega. Linnase tee L2 on piirkonda ette nähtud 10.02.2004 kehtestatud Linnase tee maaüksuse detailplaneeringuga, mille kohaselt on ka siin tee avaliku kasutusega. Mainitud teed on ligipääsuks ühtekokku 87 majapidamisele. Mitmed planeeringualadel asunud teed jäid toonaste arendajate omandisse, kuigi valla poolt võeti üle elektriliitumised ja valgustuse käitamine ning samuti teehooldus. 

Paraku läbisid sealsed arendajad OÜ AND Projekt ja OÜ Q Vara enne kinnistute vallale üleandmist pankrotimenetluse ning sellega paisati teekinnistud enampakkumisele. Kesk-Kaare tee L7, Kesk-Kaare tee L9 ja Suur-Kaare tee L13 teemaad omandas 2012. aastal OÜ Fuxia Holdings. Juba 2014. aastal toimus esmane kohtumine elanike ja Fuxia Holdings esindaja hr Ivanišvili vahel, kus teeomaniku seisukohad põhjustasid elanikes rahulolematust, ebakindlust tuleviku ees.   

2012. aastal müüdi pankrotivarana ka Linnase tee L2, mille 2016. aastal omandas OÜ Fuxia Holdings ning sellele järgneval aastal müüdi see omakorda OÜ-le R.K. Projekt.  

Kodudele juurdepääsu piiramine 

2023. aasta alguses teavitasid teemaade omanikud koos servituuti valdava Iceberg Property OÜ-ga, et kavas on välja lülitada tänavavalgustust ja seada piiranguid tee kasutamisel. Sellega muudeti teel liiklemine ohtlikumaks, ebaturvaliseks ja lisaks sellele edastati ka vallavalitsusele teateid teede sulgemisest. Ka seati elanikele lisapiiranguid kooskõlastuste ja ehituslubade saamisel. 

Küla elanikud esitasid 2023. aasta kevadel vallale ühispöördumise probleemi lahendamiseks. Esmalt püüdis vald lahendada küsimust läbirääkimistega. Kuna kokkulepet ei saavutatud ka siin, siis asuti  kavandama teemaade ja servituutide vallale sundvõõrandamist. 

Servituutide rägastik 

Kesk-Kaare tee L7 ja L9 ning Suur-Kaare tee L13 kinnistutele seati vahemikus 2014 kuni 2016 hulk isiklikke kasutusõigusi (servituudid) erinevatele tehnovõrkudele nii OÜ Aleon Tehnika, OÜ ARAGVI Grupp, OÜ R.K. Projekt kui ka Iceberg Property OÜ kasuks. Aastatel 2015 kuni 2017 seati ka Linnase tee L2 kinnistule servituute eelmainitud juriidiliste isikute kasuks.  

Servituutidega anti tehnovõrkude (gaas, side, teevalgustus, elekter, sademevesi, vesi ja kanalisatsioon) kasutus eraldi juriidilistele isikutele, kellest ükski ei tegutsenud võrguettevõttena. Servituudid seati formaalselt selleks, et elanikele teenuseid pakkuda, tegelikkuses aga teenust ei osutatud, taristu korrashoiutöid ei tehtud ega osutatud ka muud teenust, mida võrguettevõtted teevad.  

Pärnamäe erateede sundvõõrandamine 

Vallavolikogu 14.11.2023 otsusega nr 49 otsustati sundvõõrandada Pärnamäe külas asuvad OÜ-le Fuxia Holdings kuuluvad Kesk-Kaare tee L7, Kesk-Kaare tee L9 ja Suur-Kaare tee L13 kinnistud Viimsi vallale. Vastavalt volikogu otsusele nähti ette kolme transpordimaa eest sundvõõrandamise tasu kokku summas 35 044 eurot. Veebruaris 2024 vaidlustas OÜ Fuxia Holdings kohtus sundvõõrandamise talle makstud tasu osas.  

Vallavolikogu 14.11.2023 otsusega nr 50 otsustati Pärnamäe külas asuva Linnase tee L2 kinnistu vallale sundvõõrandamine. Vastavalt volikogu otsusele määrati ka siin seaduses toodud arvutuste kohaselt sundvõõrandamise tasu, mis antud juhul oli 21 108 eurot. 

Märtsis 2024 vaidlustas OÜ R.K. Projekt Linnase tee sundvõõrandamise, soovides otsuse tühistamist tasu summa osas.  

Vaatamata vaidlustamisele jätkus kummagi menetluse osas sundvõõrandamise protsess. 

Pärnamäe erateede servituutide sundvõõrandamine 

Veebruaris 2024 otsustati vallavolikogu otsusega nr 18 sundvõõrandada ka Kesk-Kaare tee L7, L9 ja Suur-Kaare tee L13 kinnistutele seatud servituudid ning volikogu otsusega nr 17 Linnase tee L2 kinnistule seatud servituudid. Kuna servituutide valdajad ja teemaa omanikud olid erinevad juriidilised isikud, tehti need otsused eraldiseisvalt.  

Sundvõõrandamisele kuulusid tänavavalgustuse servituut (valdas OÜ Iceberg Property) ning ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni servituut (valdas OÜ ARAGVI Grupp). Servituutide eest vald eraldi hüvitist ei tasunud, kuna taristu on valminud omal ajal arendustegevuse käigus ja selle on maksnud kinni arendusalale kinnistu soetanud isikud. Sama seisukohta jagas ka maa-amet, kes riigiametina on pädev vastavates küsimustes nõustama. 

Veebruaris 2024 vaidlustasid nii Iceberg Property kui ka ARAGVI Grupp servituutide sundvõõrandamise, leides, et servituutide eest tuleb neile eraldi hüvitist maksta.  

Erateed valla omandis, kohtuvaidlus käib edasi 

Paralleelselt kohtumenetlusele toimus sundvõõrandamise menetlus ning pärast sundvõõrandamise tasu ülekandmist endistele omanikele sai teostada kinnistusraamatu kanded valla nimele. Juunis 2024 said Kesk-Kaare tee L7, L9, Suur-Kaare tee L13 ja Linnase tee L2 teekinnistud Viimsi valla omandisse.  Samal ajal kustutati ka OÜ-de kasuks seatud servituudid tänavavalgustusele ning vee- ja kanalisatsioonitorustikule.  

Linnase tee L2 teekinnistu sundvõõrandamise põhivaidlus seisneb tasu suuruses, kus OÜ R.K. Projekt soovib saada suuremat tasu (summas ligi 180 000 eurot). Augustis 2024 tegi I astme kohus otsuse, jättes R.K. Projekt esitatud kaebuse rahuldamata.  

Kesk-Kaare tee L7, L9 ja Suur-Kaare tee L13 teemaade sundvõõrandamise kohtuasja peamine vaidlus seisneb samuti hüvitatud summas. OÜ Fuxia Holdings leiab, et tal on õigus saada lisaks sundvõõrandi tasule ligi 200 000 euro suurust hüvitist. Oktoobris 2024 tegi I astme kohus ka selles asjas otsuse, millega jäeti OÜ Fuxia Holdings kaebus rahuldamata. 

Vaidlused jätkuvad 

Novembris 2024 saabus I astme kohtuostus, millega jäeti OÜ Iceberg Property kaebus rahuldamata servituutide sundvõõrandamise vaidluses. Detsembris 2024 saabus I astme kohtust otsus, millega jäeti OÜ ARAGVI Grupp kaebus rahuldamata servituutide sundvõõrandamise osas. 

Oktoobris 2024 esitas R.K. Projekt OÜ kaebuse II astme kohtusse sundvõõrandamise asjas, istungid on kavandatud käesoleva aasta lõppu. 

Kuigi kohtuasjad on hetkel aktiivsed ja isikud on vaidlustanud kohtuotsuseid, siis Viimsi vald on veendumusel, et on teinud õige otsuse, et sundvõõrandas transpordimaid ja servituute ning tasus õiglase summa nende eest. 

Samal ajal on Pärnamäe küla probleemsed erateed valla omanduses. Sellega on garanteeritud valla poolt teehooldus ja remont, liikluskorraldus, turvalisus, teevalgustuse töötamine ja käidukorraldus. Inimestel on seeläbi taastatud turvatunne koju pääsemisel. 

Omaaegne planeerimispraktika 

Tänasel päeval ei ole mõeldav, et detailplaneeringu elluviimiseks ei sõlmita arendajaga notariaalset lepingut transpordimaade, haljakute jm üleandmiseks vallale. Seega selliseid olukordi enam juurde ei teki. Need juhtumid Haabneemest ja Pärnamäelt on paarikümne aasta taguse ajastu märk. Kui siit midagi õppida, siis seda, et vald peabki arenduste elluviimiseks sõlmima rangelt reguleeritud lepinguid (sh eelmärked, servituudid, tegevuste elluviimise järjekord, leppetrahvid), mis sisaldavad lisaks erinevaid tagatisi (hüpoteegid). Viimsi vald on sellist lepingupraktikat järginud viimased 8 aastat, ka on vastavalt esinenud probleemidele lepinguid pidevalt ajakohastatud.  

Ma tahan tänada ka kohalikke elanikke kaastöö ja kannatlikkuse eest, volikogu liikmeid julgete otsuste eest ning vallavalitsuse meeskonda professionaalse menetluse läbiviimise eest – see on koostöö, mis aitas teed tuua valla omandusse ja tagada seeläbi elanikele kodurahu.  

Sundvõõrandatud transpordimaa kinnistud 

• Heldri tee L4, Haabneeme alevik (kinnistu registriosa nr 393402, katastritunnus 89001:010:3030, pindala 10 919 m², sihtotstarve transpordimaa  100%), sundvõõrandi tasu 43 676 eurot. Tee valla omanduses alates 03.01.2025. Servituudid kustutatud teevalgustuse, sademevee ning vee- ja kanalisatsioonitaristu osas ehk vastav taristu valla omandis. 
• Kesk-Kaare tee L7, Pärnamäe küla (katastritunnus 89001:010:1465, pindala 1652 m², sihtotstarve transpordimaa 100%)%), sundvõõrandi tasu 6608 eurot. Tee valla omanduses alates 07.06.2024. Servituudid kustutatud teevalgustuse ning vee ja kanalisatsiooni osas ehk vastav taristu valla omandis.  
• Kesk-Kaare tee L9, Pärnamäe küla (katastritunnus 89001:010:2441, pindala 5289 m², sihtotstarve transpordimaa 100%), sundvõõrandi tasu 21 156 eurot. Tee valla omanduses alates 07.06.2024. Servituudid kustutatud teevalgustuse ning vee ja kanalisatsiooni osas ehk vastav taristu valla omandis. 
• Suur-Kaare tee L13, Pärnamäe küla (katastritunnus 89001:010:1466, pindala 1820 m², sihtotstarve transpordimaa 100%), sundvõõrandi tasu 7280 eurot. Tee valla omanduses alates 07.06.2024. Servituudid kustutatud teevalgustuse ning vee ja kanalisatsiooni osas ehk vastav taristu valla omandis. 
• Linnase tee L2, Pärnamäe küla (kinnisasja registriosa nr 9765302, katastritunnus 89001:010:2521, pindala 5277 m², sihtotstarve transpordimaa 100%), sundvõõrandi tasu 21 108 eurot. Tee valla omanduses alates 07.06.2024. Servituudid kustutatud teevalgustuse ning vee ja kanalisatsiooni osas ehk vastav taristu valla omandis. 

Joonis: Pärnamäe küla munitsipaalomandis olevate kinnistute (roheline värv) kaart näitab, et pea kõik erateede probleemid on aastatega saanud lahenduse. Vaid ühel Kesk-Kaare tee lõigul ei ole rohelist värvi – siin on vaja ennistada kustutatud äriühing, et vara saaks üle anda. Kaart: Maa-amet 

Joonis: Haabneemes asuva Heldri elamurajooni ja selle lähiala munitsipaalomandis olevate kinnistute kaardil olev roheline värv on märk valla omandist ning valla poolt garanteeritud teenustest (teehooldus, teevalgutus). Kaart: Maa-amet 

Alar Mik 
abivallavanem 

Foto artikli päises: Vaade Heldri teele. Vallavalitsus sai sagedasti kaebusi tee halva seisukorra (augud, suured loigud, lume lükkamata jätmine) ning liiklusohtlikkuse osas, kuna teel lülitati aastaid tagasi valgustus välja. (Alar Mik)