Kohus lükkas tagasi Tammelaane arendaja 2,5 miljoni eurose nõude

4. aprill 2025

Tallinna Halduskohus jättis 3. aprillil Tammlaane Kodu OÜ esitatud ligi 2,5 miljoni euro suuruse kahjunõude Viimsi valla vastu rahuldamata. Kohtu seisukohad selgitavad olulisi põhimõtteid planeerimismenetluses, arendustegevuses ja kohaliku omavalitsuse vastutuse küsimustes, mis võiksid olla kasulikuks suuniseks nii kogukonna liikmetele kui ka tulevikus sarnastes olukordades tegutsevatele arendajatele.

12. märtsil 2024 võttis Viimsi Vallavolikogu vastu Tammelaane planeeringu osas uue otsuse, mille kohaselt kehtestati planeering osaliselt. Vastuvõetud lahendus järgib Riigikohtu poolt väljatoodud põhimõtteid, et tuleb tagada rohevõrgustiku kui terviku toimimine.

Kehtestatud osa hõlmas krunte Tammelaane haljak 1, Tammelaane haljak 3 ja Tammelaane haljak 4, kus laiendati rohevõrgustikku ning määrati ehitusõigus ainult terviserajale ja puhkerajatistele. Lahendus toetas kõrgemalseisvate planeeringutega ettenähtut ja vastas üldsuse soovile. Planeeringumenetlus lõpetati ülejäänud kruntidel, mis olid esialgselt (2020. aastal kehtestatud ja 2022. aastal Riigikohtu poolt tühistatud detailplaneeringu kohaselt) kavandatud elamuehituseks.
Ka kõnealuse uue detailplaneeringu kehtestamise otsuse on arendaja kohtusse kaevanud ning seal toimub kahjunõudest eraldiseisev menetlus, mis on hetkel pooleli.

Loe Tammelaane detailplaneeringu eellugu SIIT.

Mis põhjustas kahjunõude esitamise?

3. jaanuaril 2024 saatis Viimsi vald Tammlaane Kodu OÜ-le arvamuse andmiseks uue planeeringulahenduse, mis ei võimaldanud alal elamukrunte moodustada, kuna see kahjustaks rohevõrgustiku toimimist. Planeeringu eelnõu nägi ette elamukruntide osas menetluse lõpetamise ja haljasalade osas planeeringu kehtestamise. Arendaja vastas sellele halduslepingust taganemise avalduse ja kahju hüvitamise taotlusega summas üle 2 miljoni euro ning esitas 2. veebruaril 2024 vastuväited valla pakutud uuele planeeringulahendusele.

Tammlaane Kodu OÜ asus vallalt kahju nõudma kohtu kaudu. Kohtumenetluse kestel suurendas Tammlaane Kodu OÜ kahjunõuet 2,46 miljoni euroni.
Kohtuvaidluses Viimsi valla vastu esitas Tammlaane Kodu OÜ mitu nõuet. Peamiselt taotles arendaja ligi 2,5 miljoni euro suuruse kahjuhüvitise väljamõistmist vallalt, põhjendades, et detailplaneeringu tühistamise tõttu muutusid tema taristu väljaehitamiseks tehtud kulutused kasututeks. Ligi miljoni euro ulatuses sisaldas kahjunõue saamata jäänud tulu.

Juhuks kui peamine nõue jääb rahuldamata, esitas arendaja ka alternatiivsed nõuded. Alternatiivina taotleti, et vald annaks Tammlaane Kodu OÜ-le tagasi kaks kinnistut (Tammelaane haljak 4 ja Tammeõie tee L1), maksaks detailplaneeringu elluviimiseks tehtud kulutuste eest 913 332,17 eurot ning annaks nõusoleku kustutada vallale kuuluvad piiratud asjaõigused (servituudid ja kasutusõigused) neljalt kinnistult - Tammelaane haljak 2, Tammelaane haljak 3, Tammeõie tee 5 ja Laanemetsa haljak 2. Lisaks nõudis arendaja intressi hüvitatavatelt summadelt kuus protsenti aastas alates kulutuste tegemisest.

Miks kohus kahjunõuet ei rahuldanud?

Kohus selgitas oma otsuses, et arendaja tehtud kulutused ei ole põhjuslikus seoses detailplaneeringu kehtestamisega. Kohtu hinnangul ei saa vallalt nõuda kulude hüvitamist, kuna need olid seotud eelkõige halduslepingu täitmisega, mitte planeeringu kehtestamisega. Kohus märkis muuhulgas: "Kokkuvõtvalt oli kaebaja otsustada, kas ta taotleb majandusliku kahju riskist tulenevalt halduslepingu-järgsete kohustuste täitmise tähtaja pikendamist. Kaebaja ei pöördunud valla poole halduslepingu muutmiseks. Seetõttu ei saa kaebajale tekkinud kahju omistada vallale.“

Olulisemad põhjendused:

Teadlikkus riskidest: arendaja teadis detailplaneeringu vaidlustamisest alates 2020. aasta juulist ja oli kohtuvaidlusse kaasatud. Seega oli ta teadlik, et detailplaneering võidakse tühistada.
Võimalus lepingut muuta: halduslepingu tingimuste muutmises oli võimalik kokku leppida kohtumenetluse ajal, nt muuta tähtaegasid. Arendaja otsustas seda võimalust mitte kasutada.
Majanduslik kaalutlus: arendaja asus halduslepingut täitma kohtuvaidluse ajal, kuna ühe krundi müügist saadav kasum olnuks ligikaudu 197 000 eurot. Kohus leidis, et elamuarendus on äritegevus, millega kaasnevad majanduslikud riskid.
Arendaja enda valik: kohus rõhutas, et arendaja otsustas ise jätkata taristu väljaehitamist kohtuvaidluse ajal, esitades vallale ehitusloa taotlused 2021. aasta aprillis. Vallavalitsus oli kohustatud nõuetekohaselt esitatud taotluste alusel ehitusload väljastama.
Detailplaneeringu eripära: tegu oli üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga, mille puhul on Riigikohtu praktika kohaselt muutmine erandlik. See oleks pidanud arendajale andma märku, et planeering ei pruugi kohtumenetluse tulemusena jääda kehtima.

Millele kohus veel tähelepanu juhtis?

Korduvalt on olnud tähelepanu all planeeringualale lubade väljastamine, kas valla poolt ehituslubade väljastamine on toimunud ehk ennatlikult ning seda oleks saanud vältida.

Kohus tõi otsuses selgelt välja valla õigusliku positsiooni, mille kohaselt Viimsi vallal puudus õigus keelduda ehituslubade andmisest, kui arendaja oli esitanud nõuetekohaselt vormistatud ehitusloa taotlused. Põhimõte tuleneb otseselt ehitusseadustiku § 44 sätetest, mis kohustab omavalitsust väljastama ehitusloa, kui taotlus vastab seaduses sätestatud nõuetele. Seega andis ja pidigi vald väljastama ehitusload arendaja taotluste alusel, isegi kui detailplaneering oli kohtus vaidlustatud. Kohus kinnitas, et täpselt sama põhimõte kehtib ka kasutuslubade väljastamise osas - kui ehitis vastab nõuetele, on omavalitsus kohustatud kasutusloa väljastama. See kohtu selgitus kinnitab, et vald tegutses ehitus- ja kasutuslubade väljastamisel seaduse piires.

Halduskohtu otsuse kokkuvõte

Tallinna Halduskohus jättis täielikult rahuldamata Tammlaane Kodu OÜ esitatud 2 466 799,17 euro suuruse kahjunõude Viimsi valla vastu.

Kohus rahuldas osaliselt arendaja alternatiivsed nõuded, kohustades Viimsi valda tagastama arendajale kaks kinnistut - Tammelaane haljak 4 (rannaäärne haljasala) ja Tammeõie tee L1 (arendusala teemaa). Samuti peab vald andma nõusoleku kustutada ühelt kinnistult (Laanemetsa haljak 2) valla kasuks seatud kasutusõigus, mis võimaldas vallal omada ja hooldada seal sademeveekraavi.

Kohus jättis rahuldamata arendaja ülejäänud alternatiivsed nõuded. Viimsi vallalt ei mõistetud välja planeeringu elluviimiseks ja taristu ehitamiseks tehtud kulutusi summas 913 332,17 eurot, samuti ei kohustatud valda maksma intressi. Lisaks ei pea vald kustutama kasutusõigusi teistelt kinnistutelt - Tammelaane haljak 2 (sademeveekraavi kasutusõigus), Tammelaane haljak 3 (terviseraja ja spordirajatiste kasutusõigus) ning Tammeõie tee 5 (sademeveekraavi kasutusõigus).

Otsus tähendab, et Viimsi vald ei pea maksma arendajale kahjuhüvitist ega hüvitama taristu ehitamiseks tehtud kulutusi. Arendaja saab tagasi kaks kinnistut ning üks kinnistu vabaneb valla kasutusõigusest. Samas jäävad kehtima olulised kasutusõigused, mis võimaldavad avalikul huvil jätkuda - eriti terviseradade kasutamise osas, mis on tähtis kohalikule kogukonnale.

Tegemist on esimese astme kohtuotsusega, mis pole veel jõustunud. Tammlaane Kodu OÜ-l on õigus kohtuotsus kuu aja jooksul edasi kaevata.

Heiko Leesment
avalike suhete osakond